Vi offentliggør en artikel af forfatterne af projektet "VIVA-Lefortovo", studerende fra NLTR-programmet, der, båret af emnet, forenede sig efter deres studier i gruppen "Team 123" og fortsatte deres arbejde. Essensen af projektet er et forslag til en integreret udvikling af en del af Lefortovo-distriktet, som i dag er overbelastet med ledige industriområder og er kendetegnet ved en lav kvalitet i bymiljøet. I denne artikel diskuterer gruppemedlemmerne muligheden for at skabe en gågade mellem Hammer og Sickle, som Don-Stroy planlægger at blive til boligkomplekset Symbol, CROC-kontorcenter og Yauza-dæmningen inden 2025-2026. En sådan boulevard gør det muligt at gå fra Entuziastov-motorvejen gennem den tidligere Hammer og Sickle til det rekonstruerede Kristall-anlæg, Stroganovs 'Yauz-ejendom, og længere ad toldbroen til den anden side af floden til Nizhnyaya Syromyatnicheskaya Street og Artplay. I mellemtiden præsenterede Don-Stroy på de offentlige høringer, der blev afholdt i april 2015, et justeret projekt, der adskiller sig fra det vindende, hvor der ikke er nogen fodgængerakse på stedet for jernbanelinjen, og den indre boulevard ender inde i Symbol-boligkomplekset uden at forlade byen.
Som en påmindelse blev det første sted i juryens rangordning for begrebet genopbygning af Hammer og Sickle taget af MVRDV-projektet, men derefter blev udviklingsprojektet LDA erklæret vinder ved beslutning fra udvikleren.
Nedenfor er en artikel af forfatterne af forskningsprojektet. ***
Som en del af uddannelsesprogrammet "New Leaders of Territorial Development", NLTR (programmet er organiseret af MARSH og RANEPA), studerede vi byområdet, en del af Lefortovo-distriktet. De kandidater, der ikke er ligeglade med regionens skæbne, har organiseret sig i Team 123-gruppen, som fortsætter med at arbejde på VIVA-Lefortovo-projektet. Vi har identificeret flere steder, hvis omdannelse kan yde et væsentligt bidrag til udviklingen af distriktets infrastruktur og øge komforten for at leve for eksisterende og fremtidige beboere, nogle af disse forslag har konkrete fordele for byen.
Ved at bruge vores arbejde som et eksempel, vil vi gerne vise en række byproblemer med opmærksomhed på emner, der ofte falder ud af syne, når man udvikler projekter i lignende områder:
- Hvorfor falder territoriernes tilslutningsmuligheder på lokalt niveau ud af designerens synsfelt?
- Hvordan kan de tidligere industrizoner passe organisk ind i den eksisterende bymæssige kontekst?
- Hvorfor er bymiljøets overordnede kvalitet på et lavt niveau?
- som byens økonomi, inkl. er størrelsen af det afgiftspligtige grundlag sammenkoblet med den bymæssige kontekst?
I vores artikel vil vi ikke dykke ned i de teoretiske aspekter af problemet, men vi vil forsøge at vise med et specifikt eksempel, hvilke mekanismer og hvilken logik af udviklingsdeltagere, der former vores by ikke altid på den bedste måde.
Vi vil overveje en del af byen mellem Yauza-floden, Entuziastov-hovedvejen, Krasnokazarmennaya Street. Det er dette afsnit, vi udpeger som VIVA-Lefortovo-området, for dette afsnit foreslår vi de vigtigste transformationer.
Dette sted er bemærkelsesværdigt for det faktum, at det er overbelastet med tidligere industriområder, der ikke længere fungerer som produktion, kvaliteten af miljøet og omgivelserne er på et lavt niveau, der er mange tomme forladte steder. Samtidig har territoriet en betydelig ressource til en kvalitativt ny udvikling: tilstedeværelsen af betydningsfulde historiske steder i god stand, nærheden af floden og et stort udvalg af grønne områder, nærhed til centrum og transportknudepunkter. Interessen for virksomheder og udviklere for udviklingen af webstedet er bemærkelsesværdig: fire store aktører har givet udtryk for deres interesse for objekterne på webstedet.
Ekko af fremtidige ændringer kan allerede observeres: Kristall-fabrikken er ved at blive omdannet til en kunstklynge, Hammer- og segleanlæggets område forbereder sig på boligudvikling, Morton Group of Companies er begyndt at sælge lejligheder i et boligkompleks på stedet for det tidligere Almaz-Antey-anlæg.
Lad os se nærmere på projektet i boligkvarteret Symbol, der foreslås implementeret af Don-Stroy på det tidligere Serp- og Molot-anlæg, som dominerende og på lang sigt i væsentlig grad påvirker udviklingen af territoriet. Diskussioner om dette projekt begyndte i 2012, og som et resultat tilbød byen udvikleren at afholde en international konkurrence om udvikling af et arkitektonisk og byplanlægningskoncept til udvikling af anlæggets område. Målet med konkurrencen er “udvælgelsen af arkitektoniske og byplanlægningskoncepter til oprettelse af en multifunktionel byenhed med en udviklet infrastruktur, integreret i bymiljøet og opfylder kravene til bæredygtig miljøudvikling”.
Ifølge resultaterne af konkurrencen blev fem projekter præsenteret, og ordningerne for dem er angivet nedenfor. Fire af disse projekter opretholder en fodgængerrute langs de tidligere jernbanespor. Dette er en indlysende løsning, fordi det giver kommunikation mellem mikrodistrikterne, giver direkte adgang til Yauza-floden for fremtidige beboere samt direkte adgang til områdets kulturelle steder: Stroganov-ejendommen, Crystal Art-klyngen, Syromyatnichesky vandkompleks med en tilstødende park, Artplay territorium.
I hvert af projekterne gemmes jernbanesporene som en fodgængerakse.
På det foreslåede projekt til godkendelse besluttes det at fjerne denne forbindelse på bygningens område og at bygge boligkvarterer i stedet for sporene. En sådan løsning udelukker muligheden for at bruge de eksisterende forudsætninger for udvikling af området og arbejder snarere på at isolere sig fra den fremherskende bykontekst.
Det kan antages, at en sådan beslutning fra udvikleren skyldes, at det omgivende
territoriet svarer ikke til det ønskede niveau for fremtidig udvikling - business class. Enhver udvikler er primært interesseret i at tjene penge og er overhovedet ikke forpligtet til at ædle det store område, der støder op til sit websted.
Team 123's forslag er at bevare det eksisterende spor, oprette en enkelt fodgængerforbindelse, "Tiny Boulevard", som vil finde sted på stedet for den tidligere
jernbanespor. Den nye boulevard smelter sammen flere blokke i distriktet på én gang og giver direkte adgang til dæmningen. ***
Imidlertid ville byen drage fordel af netop de projekter, der organisk passer ind i bykonteksten. Hvis der gennemføres et projekt, der udelukker sådanne bånd, risikerer Moskva at få endnu mere fragmenterede kvartaler, en betydelig svækkelse af synergetiske bånd. I dette projekt er fodgængeradgang til områdets attraktionscentre (dæmning, Kristallu, Artplay osv.) Vanskelig. Den valgte udviklingsordning stimulerer biltrafikken og forværrer spændingerne i området.
Separat vil vi gerne diskutere den økonomiske komponent af sådanne beslutninger for byen. Ved hjælp af eksemplet med dette område besluttede vi at overveje muligheder for udvikling af distriktets økonomi, når vi implementerede to scenarier: samtidig med at vi opretholder den nuværende situation og når vi organiserer en ny gågade i stedet for jernbanesporene.
Vi analyserede vejstrækningen fra gaden. Zolotorozhsky skaft til Kristall anlægget. Dette sted er nu forladt, hovedsageligt brugt af marginale beboere, da det næppe kan mærkes til patruljer. Samtidig er fodgængere tvunget til at bruge denne del af jernbanelinjen som en krydsning mellem gaderne Volochaevskaya og Zolotorozhsky Val. Der er meget få forbindelser mellem byens hovedgader, og folk bruger endda en sådan uegnet sti på nuværende tidspunkt. Sektionerne langs sporene ser forladte og underudnyttede ud. Undtagelsen er CROC-selskabets område, der støder op til sporene, men virksomheden indhegede sig så meget som muligt fra sporene med et højt hegn med pigtråd.
Hvis vi analyserer skattegrundlaget indsamlet fra de tilstødende områder, beløber det sig til ca. 50-70 millioner rubler. årligt (beregningen var baseret på jordskat og ejendomsskat). Den overvældende del af dette beløb ligger på CROC-selskabets kontorcenter. Resten af de tilstødende områder bringer praktisk talt ikke penge til byen, fordi er ved betegnelse et industriområde, dvs. deres matrikelværdi er 4,5 gange lavere end værdien af jord med et formål for eksempel for handel.
Derudover er bygninger i tilstødende områder ikke medtaget på listen over objekter, for hvilke der beregnes ejendomsskat. Fra denne analyse konkluderer vi: Hvis en by dygtigt kan stimulere overførsel af jord til socialt vigtige funktioner, især i områder, der er tilbøjelige til sådanne ændringer, er det
kan øge indkomsten fra disse lande betydeligt.
Området langs jernbanesporene har et stort potentiale for sådanne
rekonstruktion. Samtidig vil potentialet stige betydeligt, hvis
direkte forbindelse til det fremtidige boligområde. I dette tilfælde kan den forventede opkrævning af skatter fra tilstødende områder vokse til 160-200 millioner rubler, hvilket er 3-4 gange højere end den nuværende situation.
Ud over den direkte økonomiske effekt ville byen således slippe af med et af de grimme steder i distriktet og omdanne det til et attraktionscenter, en gågade, en forbindelse med floden, en grøn dæmning, adgang til Crystal og Artplay kunstcentre. Vi foreslår, at man kalder den nye boulevard "Tiny Boulevard", idet vi med dette navn minder om, at KROK-kontoret og bageriet støder op til jernbanesporene.
Hvis dette forslag blev implementeret, ville udvikleren også modtage betydelige fordele: den nye boulevard arbejder for at udjævne miljøet, hvilket gør det mere attraktivt og mere sikkert for fremtidige beboere. En velholdt boulevard, der giver adgang til floden og genstande til kreativ aktivitet, er en mere markant demonstration af det omgivende velfærd end fotocollager i reklamebrochurer. Derudover er vi overbeviste om, at sådanne beslutninger påvirker omkostningerne ved selve lejlighederne i de boligkomplekser, der er under opførelse.
For at fremme de foreslåede løsninger kontakter vi aktivt myndighederne og arealanvendere af de grunde, som vi foreslår ændringer til, som en del af vores projekt. Implementeringen af sådanne løsninger er umulig uden at etablere interaktion mellem de specificerede deltagere. Ifølge vores antagelse kunne mange smertepunkter i byen løses gennem gennemførelse af projekter med fokus på ressourcerne og potentialet i byen, den allerede etablerede bykontekst og dannelsen af synergistiske bånd.
Ved hjælp af eksemplet på VIVA-Lefortovo-projektet vil vi gerne foreslå og implementere en ny tilgang til løsning af byproblemer med fokus på at maksimere potentialet i et territorium dannet naturligt med et grundlæggende fokus på territoriernes sammenhæng. ***
Succesrige analoger i verden til transformation af jernbanespor:
High Line Park, New York
Den tidligere jernbanelinje blev omdannet til en park, som blev et nyt punkt
byens attraktion. Takket være denne transformation viste det sig at genoplive det depressive
territoriet i den by, hvorfra industriproduktionen blev trukket tilbage. Bysmog
tiltrække investorer, virksomheder, nye beboere til de omkringliggende områder.
Den anslåede tilstrømning af yderligere investeringer i området blev anslået til $ 4 mia., Den faktiske stigning i opkrævning af ejendomsskat pr. År steg med $ 100 millioner, hvilket allerede har dækket omkostningerne ved oprettelse af parken. Mere>
Good's Line, Sydney
Et projekt til at omdanne et forladt område og jernbanespor til en gågade. Stien er blevet et attraktionssted for byboere, turister, studerende på nærliggende universiteter. Implementeringen af projektet blev mulig efter etableringen af partnerskaber mellem de seks ejere af det tilstødende land, myndighederne og offentlige organisationer. Anlægget blev taget i brug for mindre end et år siden, men har allerede stimuleret forretningsudviklingen i de tilstødende områder og har også haft en væsentlig indflydelse på efterspørgslen og omkostningerne ved boliger omkring. Detaljer 1 og 2.
Team 123 arbejdede på artiklen:
Marina Reingold - projektleder.
Erfaring inden for forretningsudvikling, udvikling af partnernetværk, lancering af nye forretningsområder.
Anna Kasatkina er projektanalytiker.
Erfaring inden for ejendomskonsulenter, forretningsværdiansættelse.
Ulyana Pyankova er en sociolog fra projektet.
Erfaring inden for sociologisk forskning, gennemførelse af valgkampagner.
Oleg Raspopov er projektarkitekt.
Erfaring inden for arkitektur og design. Kurator for konkurrencen om udvikling af konceptet med parken "Patriot", kurator for skolen "Fundamentals of the Architectural Future"
Visualisering:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, udviklerpublikationer.
