Maria Melnikova, byplanlægger og forsker ved Berlins kompetencecenter for store boligområder, "Ikke kun paneler: tyske oplevelser i massebygningsområder" kan downloades på hendes officielle hjemmeside masshousing.ru.
Online præsentation og diskussion af bogen, arrangeret af Higher School of Economics, finder sted den 16. december 2020 kl. 19:00. Detaljer er her.
I Østtyskland er andelen af privatiserede boliger (3,5%) meget lav, fordi kun individuelle lejere ville købe deres lejligheder efter renovering til en pris på 1000 € pr. 1 m² eller mere. (BENN, 2007, s.29).
Huse fra æraen med massekonstruktion blev bygget omtrent på samme tid. Derfor er det nødvendigt at genoprette den tekniske tilstand for mange bygninger samtidigt. Dette er en af de mest ambitiøse og vanskelige opgaver i forbindelse med tilrettelæggelsen af den videre udvikling af områder med masseboligudvikling.
Tysklands ejendommelighed er, at størstedelen af fonden i panelområder tilhører store ejere (boligselskaber, andelsselskaber). Dette forenkler organiseringen af fondsfornyelsesprocessen. I stedet for et fællesskab af ejere handler en enhed som regel økonomisk stabilt. Men i Tyskland er der en anden praksis med modernisering af bygninger - genopbygningen af boligmassen i historiske kvarterer, hvor lejligheder i mange bygninger ejes af privatpersoner. For at arbejde med sådanne territorier er der på lovgivningsniveau oprettet en ordning til at arbejde med genopbygningsprocesser - sanitetsområdet (det tyske Sanierungsgebiet) og rehabiliteringsagenturet (det tyske Sanierungsträger). Denne oplevelse kan være interessant for Rusland.
Bevarelse og modernisering af den nationale boligmasse er en af hovedopgaverne med udviklingen af den tyske nationale økonomi. Boligmassen er ikke kun ejernes ansvar, staten spiller en vigtig rolle. Det skaber betingelser, hvor ejere kan tage effektive skridt til at forbedre den tekniske tilstand af deres bygninger.
Bevarelse og modernisering af boligmassen er et af hovedemnerne i udviklingen af byudviklingskoncepter. For bymyndigheder er denne opgave ofte vigtigere end nybyggeri, fordi indikatorerne for idriftsættelse af boligmateriale som regel aldrig overstiger 1% af de eksisterende lejligheder i byen.
KfW, den tyske forbundsudviklingsbank, spiller en vigtig rolle i energimoderniseringen af bygninger. Siden 1990 har banken investeret ca. 68 milliarder euro i boligtyperne i Østtyskland. Dette gjorde det muligt for ejere (boligselskaber, boligkooperativer, beboersammenslutninger) at renovere mere end 65% af boligmassen, som hovedsagelig bestod af panelhuse.
Vi er ikke rig nok til at leve i boliger af lav kvalitet
I det forenede Tyskland blev det socialistiske panelbeholdning betragtet som "ufærdig". Først og fremmest fordi det manglede et isoleringslag på facaden. På grund af den konstante påvirkning af nedbør på de ydre vægge forværredes den tekniske tilstand af bærende strukturer. Dette blev begrundelsen for en hurtig og omfattende omorganisering.
I henhold til BEEN-projektet kan panelbygninger reducere primær varmeenergi med 40-50% (BEEN, 2007). Under genopbygningen af panelfonden i Berlin var det muligt at opnå indikatoren for 60 kWh primærenergi pr. Kvm. m beboelsesareal pr. år, hvilket er mere end to gange lavere end gennemsnittet for Berlin (148 kWh pr. kvm pr. år).
Tyskland blev førende inden for omfanget af renovering af boliger blandt landene i Østeuropa, fordi det havde det bedste forhold mellem omkostningerne ved boliger og forsyninger til befolkningens indkomst. Ifølge IWO Housing Initiative for Østeuropa når renoveringsgraden af beboelsesejendomme i serieudvikling 85% i dag (IWO, 2018).
Renovering af bygninger i Berlin
Distrikterne i udkanten af Berlin var de første territorier i Østtyskland, der gennemgik en omfattende renovering. Initiativet kom fra bymyndighederne: i 1992 blev der på ordre fra Berlins senat udviklet "Encyclopedia of Panel Buildings". Den indeholdt en liste over mulige tiltag til modernisering af alle serier af industriel boligbyggeri i DDR med en beregning af deres omkostninger. De teoretiske anbefalinger er testet i praksis gennem implementering af flere pilotprojekter i Berlin. Baseret på dette arbejde kunne bygningsejere og bankrepræsentanter let estimere omkostningerne ved moderniseringen.
I 1993 lancerede senatet i Berlin et program til støtte for renovering og modernisering af bygninger. Ifølge dette program skulle ejerne have 15% af deres egne midler til omorganisering. Derefter kunne de ansøge om et lån fra KfW Bank. Berlin Senatet leverede også yderligere støtte. Renoveringen af alle panelbygninger i Østberlin (270.000 lejligheder) var planlagt til at være afsluttet inden for 10 år (Divigneau, 2010). Den gennemsnitlige investering for en lejlighed var 20.000 € (BENN, 2007, s. 85).
Ejerskab var ikke vigtigt for at opnå økonomisk støtte. Fra et organisatorisk synspunkt ville det selvfølgelig være lettere for store boligselskaber og kooperativer at gennemføre modernisering. Men også bygninger, hvor lejligheder tilhørte private ejere, kunne deltage i disse programmer på lige vilkår.
Massrenoveringsforanstaltningerne i Tyskland blev ikke udført for individuelle bygninger, men inden for kvartalet som helhed. Store ejere beregnede behovet for investeringer for hvert kvartal og udviklede tidsplaner for omorganiseringen. Boligbestandens tilstand i Hellersdorf-distriktet i Berlin i 1989 og efter den første bølge af modernisering i midten af 1990'erne. Dette gjorde det muligt for Berlins regering at planlægge regionale budgetudgifter til støtteprogrammet (Divigneau, 2010).
Omkostningseffektiviteten af moderniseringsforanstaltningerne og den hensigtsmæssige anvendelse af energieffektivitetsforanstaltninger var de vigtigste kriterier i udviklingen af massesaneringsprogrammet.
I mange områder blev renoveringen udført uden genbosættelse af beboerne. På grund af dette opstod der særlige krav til organisationen af byggeriet. Hovedkravet er at udføre arbejder med mindst antal klager fra beboere. Til dette arbejdede en særlig konsulent på byggepladsen, som kunne besvare alle spørgsmål om byggearbejde i realtid. Boligselskaber tiltrak flere firmaer på én gang for at udføre arbejdet. I alle kontrakter var der en betingelse: Hvis en af virksomhederne ikke opfylder sine forpligtelser, vil den anden opfylde dem og påtage sig en ekstra mængde arbejde. Så de garanterede lejerne, at alt arbejdet ville være afsluttet til tiden. Derudover var prioriteten at kontrollere kvaliteten af arbejdet - ejerens repræsentanter dokumenterede dagligt alt det skjulte arbejde.
Moderniseringen af varme-, drænings- og ventilationssystemer betød yderligere arbejde inde i lejlighederne efterfulgt af reparation af badeværelser og køkkener. Disse arbejder blev også udført uden genbosættelse. Arbejdet i en lejlighed varede kun 5 dage takket være brugen af præfabrikerede strukturer. Arbejdet på forskellige etager blev synkroniseret af stigerør, hvilket gjorde det muligt for beboerne at bruge badeværelset og køkkenet hos deres naboer på trappen.
Større renoveringsforanstaltninger gjorde det muligt at bringe boligmassen til moderne tekniske krav og reducere omkostningerne til forsyningsselskaber med mere end halvdelen. I øjeblikket udføres renovering af bygninger ikke i et sådant volumen. Ejerne arbejder på basis af langsigtede 30-årige moderniseringsprogrammer, og den økonomiske effekt af hver begivenhed beregnes nøje.
Hvilke typer bygninger er mest effektive til eftermontering?
Den tyske rehabiliteringserfaring viser, at det økonomisk set er mest effektivt at rekonstruere bygninger med fem etager, forudsat at der ikke er behov for at bygge elevatorer. Da elevatorer er nødvendige for personer med begrænset mobilitet, kan der desuden opnås økonomisk støtte til deres konstruktion gennem midler fra særlige programmer. Det er meget sværere at renovere bygninger over 10 etager, fordi det er dyrt og teknisk vanskeligt. Tyskland har dog erfaring med energimodernisering af højhuse. Ofte i sådanne projekter udføres kun visse typer arbejde, der er gavnlige for beboerne og omkostningseffektive.
De fleste af bygningerne er blevet moderniseret, samtidig med at de eksisterende lejlighedsindretninger og antallet af etager vedligeholdes. Individuelle projekter med ændringer i lejlighedsplaner, nedtagning af de øverste etager blev udført på ejerens regning eller på bekostning af programmet "Bygenopbygning Øst". Men dette var isolerede tilfælde. Pilotprojekter har vist, at det er lettere at nedrive en bygning fuldstændigt og bygge en ny, mindre og i tråd med moderne standarder.
Projekter med overbygningsgulve er sværere end simpel modernisering, fordi det er nødvendigt at styrke konstruktionerne og opdatere den tekniske infrastruktur i bygningen. De implementeres i områder, hvor der er stor efterspørgsel efter boliger, og områder i udkanten af byerne er ofte ikke sådanne. Imidlertid kan løsninger med overbygning og tilknyttede sektioner være interessante, når det er nødvendigt at give de øverste etager i en bygning adgang til elevatoren til de laveste omkostninger. Først lægges elevatorskakten i den vedhæftede del af bygningen. Derefter bygges selve bygningen på, og der gives adgang til lejlighederne på de øverste etager gennem korridorer mellem de gamle og nye dele af bygningerne.
Hvad sker der inden for modernisering af boliger i dag
I begyndelsen af det 21. århundrede begyndte Tyskland aktivt at udvikle en "grøn" økonomi. Energieffektivitet i boligsektoren er af stor betydning. Siden 2002 har "forordningen om energibesparelse - EnEV" været gældende på lovgivningsniveau. I henhold til § 9 i denne bestemmelse har ejerne en forpligtelse til at gennemføre foranstaltninger til modernisering af varmesystemer under genopbygningen af bygningen (reduktion af energiforbruget til mindst 100 kWh primærenergi pr. Kvm M lejlighedsareal pr. År) (BENN, 2007).
Ud over parameteren "primært energiforbrug" spilles en vigtig rolle i "Forordningen om energibesparelse" af "transmissionskoefficienten for varmetab". Det afspejler det gennemsnitlige varmetab i hele bygningskonvolutten. Loven fastsætter de maksimalt tilladte værdier for disse parametre. KfW har imidlertid udviklet flere supportmuligheder for at stimulere højere energieffektivitetsrater (for bygninger med et forbrug på mindre end 100, 85, 70, 55 kWh primærenergi pr. Kvadratmeter M lejlighedsareal pr. År). Jo bedre energieffektivitetsindikator, jo større er størrelsen af et muligt tilskud til tilbagebetaling af lån (IWO, 2018).
Hvad sker der i andre lande?
Målet om at forbedre energieffektiviteten i boliger spiller en vigtig rolle i Den Europæiske Unions politik. 2005 til 2007 det interregionale projekt "Baltic Energy Saving Network in the Housing Stock" (BENN) blev implementeret. Dets mål var at udvikle strategier og værktøjer til energieffektive bygninger i Baltikum (Litauen, Letland, Estland og Polen). I Estland og Litauen er andelen af private ejere således meget høj (96% og 97%). Privatiseringen af boliger efter Sovjetunionens sammenbrud var praktisk talt gratis (prisen kunne betales med privatiseringscertifikater / kuponer). Alt dette ligner meget situationen i Rusland (BEEN, 2007).
Projektet ledte efter et svar på spørgsmålet om, hvorvidt det er muligt i disse lande at gentage oplevelsen af masserenovering af bygninger, som det var tilfældet i Østtyskland. Eksperterne analyserede lovgivningen, sammenlignede situationen i økonomien og i boliger og kommunale tjenester i de baltiske lande, Polen og Tyskland. De skønnede også omkostningerne ved omorganiseringen og beregnede ejernes økonomiske kapacitet til at betale for den. På grund af de høje omkostninger ved lån og lave indkomster for befolkningen i de baltiske lande fra 2007 (året for starten på BEEN-projektet) har det endnu ikke været muligt at gennemføre omfattende rehabiliteringsprogrammer. Kun velhavende ejere kunne opgradere deres hjem. Men efter den gratis privatisering var sammensætningen af husets beboere som regel blandet.
Som et resultat af projektet blev der anbefalet, at den massive omorganisering kan finansieres med langsigtede billige lån, der ydes på bekostning af lave renter i statsejede banker. Procentdelen kan reduceres yderligere gennem budgettilskud. Lejligheden garanterer tilbagebetaling af lånet - ellers tager banken det. Det er dog bydende nødvendigt at udvikle værktøjer til at støtte familier med lav indkomst. En vigtig betingelse er behovet for at gennemføre en omfattende omorganisering. Trin for trin-aktiviteter eller deres spontane kombinationer bør ikke være genstand for støtte.
En alternativ finansieringsmekanisme er "indgåelse af kontrakter". I dette tilfælde tilbyder investoren (for eksempel et byggefirma) husejere til at gennemføre hele pakken med planlagte energibesparende foranstaltninger på egen regning. I dette tilfælde behøver ejerskabet ikke at bekymre sig om at finde finansiering, hvilket giver en garanti for tilbagebetaling af lån. Investoren kræver kun underskrivelse af en aftale, hvor lejerejerne forpligter sig til at betale et bestemt beløb hver måned for det udførte arbejde (for eksempel 15 euro pr. Lejlighed pr. Måned i 20 år).
Ifølge Thomas Janicki, medlem af bestyrelsen for initiativet Housing in Eastern Europe i Berlin: mekanismer til den efterfølgende ledelse”. Det største problem nu er, at husejere, der har mulighed for at betale for energieffektive opgraderinger til deres hjem, er afhængige af samtykke fra usikrede husejere, der ikke er i stand til at betale for renoveringsomkostningerne, selvom de ville (Yanitski, 2011).
Estland
I Estland er 96% af bygningerne privatejet. Cirka 60% af beboerne bor i lejlighedsbygninger bygget mellem 1961 og 1990.
Processen med modernisering af bygninger i Estland begyndte i 2000'erne. Finansielle institutioner var interesserede i at udstede lån, og de mest aktive og solvente foreninger af boligejere kunne få dem. Det finansielle agentur KredEx, der blev oprettet i 2001, stillede garantier til ejerforeninger for at få lån fra private banker (Leetmaa, 2018).
I 2009 blev KredEx Revolving Fund oprettet i samarbejde med Den Europæiske Fond for Regionaludvikling, en fond til fremme af energieffektive bygninger. Takket være oprettelsen af denne fond er der kommet et mere passende støttesystem i Estland baseret på en kombination af lån, lånegarantier og tilskud. Ethvert hus, hvor energiforbruget efter genopbygning reduceres med 20-30%, kan ansøge om finansiering. KredEx yder 20-årige lån med en gennemsnitlig rente på 4%. Ejerne skal levere 15% af midlerne (dette kan være deres egenkapital eller lån fra andre banker).
Ejerforeningen kan også ansøge om tilskud fra KredEx i størrelsesordenen 15 til 35% af omkostningerne til moderniseringsarbejdet afhængigt af opnåelsen af visse energieffektivitetsstandarder og brugen af specielle teknologiske løsninger (for eksempel en varmegenvinding system). I perioden fra 2010 til 2014 blev 663 bygninger (1,9 millioner kvm. M) moderniseret med støtte fra KredEx (Kurnitski, 2018). Siden 2015 er kravene til ventilation af bygninger blevet justeret for at modtage tilskud. Renoveringsprojekter af yderligere 400 bygninger blev finansieret fra 2015 til 2019.
I husene i den senere serie blev der anvendt trelagspaneler af høj kvalitet, som ikke krævede yderligere isolering. Derfor omfattede de omfattende renoveringsforanstaltninger ikke en visuel transformation af facaden for ikke at spilde penge på en rent æstetisk løsning.
Litauen
I Litauen er 97% af bygningerne privatejet.
Programmet til modernisering af flerfamiliehuse i Litauen har eksisteret siden 2005. Det indebærer finansiering af bygningens energirehabilitering gennem et lån med lav rente (lån i 20 år, fast 3% i de første 5 år). Betalinger til tilbagebetaling af lån svarer næsten til reduktionen i forsyningsregninger efter modernisering (primært til opvarmning). Programmet søger således at sikre, at beboerne ikke har en yderligere økonomisk byrde.
Programmet indeholder også en række budgettilskud til dækning af omkostningerne ved projektledelse, udvikling af projektdokumentation og kvalitetskontrol af byggearbejde. Siden 2012 har der været et system med tilskudsstøtte til investeringer i bygningskonstruktion (30% af omkostningerne for alle, 100% for familier med lav indkomst). Det kan bruges af sammenslutninger af ejere, der planlægger at gennemføre en større renovering af bygningen.
Siden 2013 har en anden model dukket op i programmet, der involverer kommunernes aktive deltagelse. Byen udnævner en projektadministrator og forbereder også et investeringsprojekt for husejere. Efter at have aftalt ejerens plan for modernisering af bygningen, tager administratoren lånte midler, organiserer udbudsprocedurer, er ansvarlig for gennemførelsen af alle foranstaltninger og økonomisk forvaltning. 80% af projekterne i programmet styres af administratorer udpeget af kommunen (Smaidžiūnas, 2018). Hvis ejere med lave indkomster ikke er enige i modernisering, fratages de subsidier til at betale for forsyningsressourcer.
De foretagne ændringer har øget programmets tiltrækningskraft - ved udgangen af 2019 blev 2.176 faciliteter rekonstrueret; yderligere 421 huse er i gang med modernisering.
Programmet administreres af Residential Energy Efficiency Agency (BETA). Deres ansvar omfatter godkendelse af projekter til modernisering af bygninger, der deltager i programmet, samt overvågning af implementeringsprocessen i alle faser. Siden 2015 har BETA med støtte fra det østeuropæiske boliginitiativ (IWO) implementeret projektet "Energieffektiv renovering af byområder i Litauen" med det formål at finde en model til en omfattende renovering af boligområder og kvarterer. De gennemfører også et uddannelsesprogram for kommunale medarbejdere inden for området integreret energieffektiv modernisering af boligområder.
Letland
I Letland er andelen af private ejere 85%. Cirka 95% af bygninger bygget mellem 1941 og 1992 kræver omfattende renovering på grund af lav energieffektivitet og mangel på nødvendige vedligeholdelsesforanstaltninger i tidligere perioder (Jörling, 2018, s.1).
I 2009 lancerede den lettiske regering sammen med Den Europæiske Fond for Regionaludvikling programmet Forbedring af varmeisolering af boliger med flere lejligheder.
Siden 2015 har ALTUM fungeret i Letland - en statslig finansiel udviklingsinstitution, oprettet med støtte fra økonomiministeriet og finansministeriet. ALTUM implementerer et program til forbedring af energieffektiviteten i boliger med flere lejligheder. Ejerne giver ALTUM teknisk dokumentation til moderniseringen, og ALTUM giver garantier til banker for udstedelse af et langfristet (op til 20 år) lån til en sammenslutning af ejere. I 2016 blev den lettiske baltiske energieffektivitetsfacilitet (LABEEF) oprettet for at hjælpe virksomheder, der implementerer energieffektiv renovering baseret på energitjenestekontrakter (Jörling, 2018).
Fra og med 2018 er ca. 740 moderniseringsprojekter for bygninger afsluttet (i alt i Letland - 53 tusind lejlighedskomplekser) (Blumberga, 2018).
Vigtigste takeaway fra erfaringerne fra de baltiske lande
Resultaterne fra de baltiske lande viste, at modernisering af fonden, hvor alle lejligheder er privatejet, er mulig. Dette kræver dog betingelser, hvorunder ejerne kan handle mest effektivt. Et fungerende system til støtte for modernisering af bygninger kan ikke dannes på kort tid. Det skal overvåges, hvordan ejerforeninger reagerer på programmet, og finansieringsmekanismerne skal forbedres. Dette er netop den proces, der har fundet sted i de baltiske lande i de sidste to årtier.
Erfaringerne fra disse lande viser, at energimoderniseringsprogrammet er økonomisk fordelagtigt for staten, når nye virksomheder vises, arbejdspladser og skattebetalinger til budgettet stiger.
Et af de problemer, der er konstateret i forskningsrapporter om udsigterne til rehabilitering i de baltiske lande, er det lille antal beboelsesejendomme og en mindre befolkning end i Østtyskland. Dette hindrer muligheden for at danne stabile og uafhængige finansielle institutioner og opnå høje moderniseringsgrader. I Tyskland kunne der oprindeligt investeres et betydeligt beløb i moderniseringsprogrammet, fordi der var mange, der ønskede at gennemføre projekter. Efterfølgende projekter blev finansieret med midler, der blev modtaget som tilbagebetaling af lån (Jörling, 2018). I denne henseende er Rusland mere lovende for massereorganisering.
For EU-landene er incitamentet til at modernisere bygninger at forbedre økonomiens energieffektivitet, mindske afhængigheden af energieksport og miljøeffekter. I Rusland er disse spørgsmål ikke på dagsordenen. Men kvaliteten af boligbyggeri i den sovjetiske periode forværres hele tiden. Ifølge undersøgelser af boligmassen i byen Ufa er perioden med problemfri drift for 60-70% af panelbygningerne kun 15 år (Samofeev, 2018). Derefter kan der være risiko for sammenbrud af en del af vægpanelerne, som er bygningsstøtter. For at bevare dem er det nødvendigt at gennemføre omfattende omorganiseringsforanstaltninger. Termisk isolering af facader vil stoppe processen med årlig frysning og optøning af vægkonstruktioner, som deres tilstand forværres på. I Rusland i dag er der behov for et omfattende program til renovering af flerlejlighedsbygninger med arbejdsinstrumenter til økonomisk støtte.
Behovet for en professionel leder til at organisere reorganiseringen
IWO-eksperter påpeger, at private ejerskabssamfund i post-socialistiske lande ofte er uarbejdsdygtige, når det kommer til energirenovering af bygninger. Omorganisering er en kompleks proces med mange risici for ejere. De første faser kræver allerede økonomiske omkostninger. Men samtidig er det endnu ikke klart, om det vil være muligt at opnå et resultat. En fejl på et hvilket som helst af stadierne (koncept, design, byggearbejde) kan føre til, at rehabiliteringsmålene ikke vil blive nået.
Derfor er spørgsmålet om renovering af bygninger ikke kun et spørgsmål om finansiering. Ejerfællesskabet har brug for organisatorisk support.
Organiseringen af renoveringen af bygningen inkluderer følgende faser (Smaidžiūnas, 2018):
• forberedelse af begrebet renovering af bygninger;
• organisere en generalforsamling af ejere og træffe en beslutning om reorganisering;
• afholdelse af et tilbud til udvikling af projektdokumentation;
• støtte til processen med udarbejdelse af projektdokumentation;
• afholdelse af et tilbud på byggeri;
• finansiering af arbejde (opnåelse af et lån, ansøgning om tilskud);
• kontrol og accept af byggearbejder.
For eksempel, som beskrevet ovenfor, steg antallet af deltagende huse i programmet i Litauen, efter at de begyndte at udpege en ekstern leder (Smaidžiūnas, 2018). En anden vigtig mekanisme var evnen til at dække omkostningerne ved projektadministration gennem tilskud.
Renoveringsbureauer til boligområder i Tyskland
Renoveringsprocessen bliver mere kompliceret, når det ikke kun drejer sig om en enkelt bygning, men for flere blokke eller for et boligområde som helhed. I dette tilfælde er det nødvendigt at synkronisere interesserne for et stort antal deltagere samt oprette mange parallelle processer.
I Tyskland findes der et "reorganiseringsområde" -værktøj til løsning af disse problemer. Dens regler er nedfældet i bygningskodeksen. Beslutningen om at tildele denne status til territoriet træffes af byadministrationen. Byen ansætter derefter et uafhængigt firma - "reorganiseringsbureauet". Dets opgaver inkluderer koordinering af planer for modernisering af bygninger og grunde. Det er lettere for ejere, der deltager i moderniseringsprocessen på baggrund af den udviklede plan, at blive enige om projektet og modtage præferentielle lån og subsidier.
Renoveringsbureauer bør ikke være tilknyttet byggefirmaer, der opererer på stedet. Dette er en vigtig betingelse, der er nedfældet i lovgivningen. Det garanterer, at beboernes interesser vil have forrang for bygherrenes interesser under gennemførelsen af projektet.
"Sanitetsagenturet" (tysk: Sanierungsträger) udfører følgende funktioner:
• udvikler en generel transformationsplan for "sanitetsområdet" (tysk: Sanierungsgebiete);
• organiserer offentlige drøftelser og er enige om planen med alle interessenter;
• koordinerer private og offentlige investeringer;
• er ansvarlig for gennemførelsen af aktiviteter, der finansieres over budgettet;
• involverer ejerne i gennemførelsen af projektet;
• Hjælper samfund af ejere med at arrangere eftermontering af bygninger efter behov (mod et ekstra gebyr).
Indførelse af nye ejendomstyper med teknisk fornyelse af fonden
Udbredelsen af privat ejerskab i flere lejlighedsbygninger er en udfordring at opretholde den tekniske tilstand af boligmassen på lang sigt. Ejerskabssamfund, der har haft succes på et bestemt tidspunkt, 10 år fra nu, når de næste trin er nødvendige, er muligvis ikke så effektive. Social heterogenitet er ved at blive en anden hindring for fælles handling. Problemet er, at "ejere, der er villige og i stand til at betale for moderniseringen af deres hjem, er juridisk afhængige af samtykke fra lavindkomstsejere" (BENN, 2007). Dette påvirker den økonomiske udvikling i landet som helhed negativt.
Derfor er det nødvendigt at overveje, hvordan man kan indføre alternative ejerskabsformer inden for områder med masseboligudvikling: kooperativer og boligselskaber, der kan fungere mere effektivt på lang sigt.
I Tyskland i 90'erne. incitamentet til oprettelse af nye boligkooperativer inden for områder med masseboligudvikling var, at de kunne stole på yderligere finansiering for at modernisere fonden. Et lignende scenario kan realiseres i Rusland.
Overførslen af en del af boligmassen til ejerskab af boligselskaber kan ske på et tidspunkt, hvor den tekniske tilstand for bygninger på territoriet når den mindste tilladte værdi, og ejerne ikke er klar til at gøre noget for at bevare det. Derefter kan ejendomstypen ændre sig i processen med at forny fonden - nogle af ejerne kan blive lejere, og restaureringen af den tekniske tilstand vil ske på bekostning af boligselskabet.
Naturligvis er dette kun hypotetiske scenarier. Men de skal tages i betragtning. Anvendelsen af disse mekanismer kræver omhyggelig analyse, tilpasning af juridiske betingelser. Derudover kræves en justering af landets boligpolitik som helhed. Hvis vi taler om Rusland, skal fri privatisering først og fremmest stoppes og mere opmærksomhed rettes mod at bevare den eksisterende boligmasse.
